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公摊面积只有中国有吗 你的得房率为什么只有68%?扒一扒公摊面积那些事儿

2018年04月05日 来源:公摊面积只有中国有吗 大字体小字体

    说到楼层越高公摊就越大的问题,主要还是在于公共空间的设计,和总户数关系并不大。

    4除了楼层,还有什么影响到得房率?

  很多初次购买商品房的消费者,对“公摊面积”的范围并不太了解。公摊面积指的是分摊的共有建筑面积,是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。房产买卖律师提醒广大购房者,还有些面积是不计入公摊的,购房者应在买房时注意,别为不必要的面积买单。

    各单元实际公摊面积=分摊系数X各单元的建筑面积

    基本上,多层洋房得房率低于85%、高层住宅得房率低于75%都算算偏低,市场上也出现了一些得房率在68%左右的住宅,比如亚星锦绣山河、锦艺国际华都的部分户型,这是为什么呢?会有什么因素影响得房率?是什么原因加大了公摊?公摊包含什么、如何计算公摊比例以及不同公摊系数差别在哪,一系列公摊的问题,对于大部分老百姓来说,都是雾里看花,不明不白,我们就从几个方面来细细说下公摊那些事儿。

    δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

  下面是大家真正关心的房本建筑面积、公摊面积、得房率、套内面积、赠送面积、实际使用面积里的故事。

    ΣδSi—为需要分摊的面积总和,㎡;

    ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡。

    Si—为各单元参加分摊的建筑面积,㎡(单位为平方米,下同);

  当然,环境、价值和成本这些因素可能被作者默认为是相同的,他想表达的是,同样是标明100平米总价格相同的房子,在中国你只得到了70平米(原文作者假设公摊率30%),所以你实际上是以1.4万每平米的价格买了看上去是100平米的房子而实际上是70平米的房子,用100平米来计算的话,你得到了看上去被“降低了的房价”1万每平米。逻辑上看没问题,但这样的比较有什么意义呢?是想说明中国老百姓买吃亏了吗?这个比较只说明了一个问题,题设里中国的这套房子的单价比美国的贵(在相同计算条件的情况下),和老百姓吃不吃亏没有半毛钱关系。中国老百姓并没有因为公摊面积的面积而多花钱,只是这套房子单价高!

     延伸阅读:北京商品房按套内面积计价存疑:公摊监管缺位

    电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,还有公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)面积的一半。而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房,也不得分摊到本幢房屋内。举例来说,小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室,而该物业办公室服务的是整个小区,那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

    δSi=K·Si

    2公摊的算法

    以小于21m的多层住宅为例,建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间,正常多层住宅只设置一部楼梯,走廊与楼梯间合用,即便是带电梯的洋房,电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊,加上总户数较少,设备井所占用的面积也较小,总的公共面积非常小。而十二层以上的住宅,按住宅设计规范规定需要设置两部电梯,楼梯间设置需要为防烟楼梯间,鉴于可以选择一栋楼两个单元,每个单元设置一部电梯来满足对应要求,这个规范其实并不是很影响公摊面积。但当高度上升至54m时,每个单元每层的安全出口不应少于2个的规定则直接影响到了房子的得房率,两个安全出口意味着需要设置两部楼梯,无论是两个独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯,占用面积显然都是要高于1部楼梯。而且两个楼梯间前室如果共用还需要满足不低于6平方米的规定,如果楼梯间前室与消防电梯前室共用则需要满足不低于12平方米的规定,仅仅是电梯、电梯前室、两部楼梯、楼梯前室,就已经达到30平方米以上。加上电井、水井、暖井以及走廊、连廊,高层每层的实际公共面积会远高于多层。虽然总户数的增加一定程度的稀释了入户大堂之类的户均公摊面积,但层高较高的楼栋,大堂普遍会更大,这一点点稀释并不能弥补上边讲到每层楼公共面积的增加。

    来源于:《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》

  别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住者提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

    3为什么高层户数更多反而公摊更大?

    分摊系数=总的公摊面积/总建筑面积

    1公摊面积都包含什么?

    按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,计算公式如下:

    按照以往我们的认知,大略会认为,只要不是自己住宅里的面积,都是属于公摊面积,甚至有些人会觉得,整个小区院子的每一片土地都属于公摊面积。谈到这个问题,我们就要来说说公摊面积具体都包含什么:

    每户的公摊面积=(每户面积/该单元的面积)X该单元的公摊面积

    K=ΣδSi/ΣSi

  前不久买了套133平方米的房子,现在仔细看合同才发现,公摊竟然有23个平方米。我的房子单价过万,这不是相当于“浪费”了23万吗?

  或者可以这样说,每部电梯(楼梯)的服务面积越大,基本上公摊面积就会越小。

  国内房地产市场高速增长的黄金炒楼时期已经过去,当前的市场低迷期,投资有回报有限。虽然在大城市的房价和房租出租率居高不下,但房地产投资利润空间已经极其有限。而葡萄牙作为欧洲旅游度假胜地,每年的游客数量都在刷新国内纪录。

    一张图告诉你公摊面积都有哪些

    除了前边这些与消防有关的硬性设计外,一些弹性的设计也对得房率起到了很大的影响。

    公式可能有些复杂,我们换算成汉字来给大家列一个计算公式:

    其中:K—为共有共用建筑面积的分摊系数;

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