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房地产存量什么意思 房地产业要变!中国房地产存量资产与城市更新怎样进化?

2018年04月05日 来源:房地产存量什么意思 大字体小字体

  存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的

  中国房地产已经进入白银时代,城市开始寻找新的发展方向,房地产业寻求新的发展思维与新的发展模式。2017年中国城市的更新之路将如何跨进?1月13日,由金砖传媒,易居中国主办的第六届金砖论坛·易居中国2017中国房地产存量资产暨城市更新峰会在上海成功召开。

  全国存量房哪里最多?3回答2017-06-23

  本次论坛以“进化创新,链接传承”为主题,邀请了存量资产相关行业内300多人参与。莅临参会人士有中国房地产业协会的相关领导,专家学者,行业协会代表,企业家代表,还有公寓一线行业的资深专家。论坛内容既有白银时代房地产行业的总体发展状况,包括对存量资产的解读,互联网+房地产+金融的运营方式的探索与创新,同时还涉及一线公寓运营企业对实际运营操作中的经验分享。

  其中,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

  然而,在二手房主导市场供给的阶段,供给端与需求都十分分散,没有谁可以垄断供应,因此,供给弹性与需求弹性将更为一致,在这种情况下,如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击,房价很难出现趋势性上涨或下跌,房价的调整将更加频繁,更加短期,但波幅更小且双向波动,也正是基于此,消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此外,存量房时代的住房需求多以自住为主,且集中在老旧中心城区,基于自住的需求必然会更加关注房屋地理信息、通勤信息和邻里信息,这时房子是一个家,不是钢筋水泥,不是投资品,所以房屋交易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且,自住并不一定直接购买,租房和买房之间的替代性在这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短,信息交互的次数更频率,对信息需求进一步上升。

  V领地CEO周君强表示,房地产是个深度发展的行业,互联网是信息社会的基础,行业加上信息社会基础,如何转型才是房地产未来发展的重中之重。

  广东公寓管理协会会长刘昕在谈到公寓行业推动存量资产表示,曾今被视为金矿的房地产行业,经过多年的高速发展,已经进入标准的红海之中,竞争将越发的残酷和激烈。房地产开发从增量模式转为存量模式,从微观上说,蓝海就是产品机遇。如果存量房是微观上的蓝海,那么城市更新就是不折不扣宏观上的蓝海。

  第一财经 CEO 周健工表示本次会议聚焦房地产业新时期的新问题,针对存量资产的升级改造、挖掘城市更新的投资机会、探讨其中的资本路径与产业模式,这对于行业与城市的发展具有莫大的实践意义。

  中国房地产业协会会长刘志峰在致辞中表示,中国的房地产市场已经逐步进入存量房时代,人口结构转变,住房需求饱和及城镇化趋缓推动了存量地产的进程。房地产供给目前最大的问题在于去库存,在保证库存增量不增加的基础上,现有存量同样需要调整,双管齐下,才能解决供给侧的问题,房地产或将迎来一场“供给侧”改革。

  把握存量时代的蓝海机遇

  让城市更新,项目得到可持续发展

  恺信亚洲董事长黎芸桦提到两会热词“工匠精神”时表示,面对转型,只有让“工匠精神”成为中国之魂,在践行“专业、专注、创新、进取”精神内涵的基础上积极推进新型国际化道路,中国才能实现从“地产大国”向“地产强国”的崛起。

  就近期保险业与房地产行业的关系,戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵介绍说,“地产类投资已经成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程,推动房企向轻资产转型。”在刘兵看来,二者结合关系更像是融资层面的合作关系,而非竞争关系。未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变,房企和险资的双向融合是大的趋势。

  中国房地产业协会副会长兼秘书长,中国房地产金融杂志社长冯俊提到,盘活存量,实现增值价值,激发城市更新活力,这是当下存在的机遇,也是未来发展的趋势。

  纳税人转让存量房地产,应依据现行税收政策据实清算。对既不能提供重置成本评估报告,又不能提供购房发票的,主管税务机关应依法核定征收土地增值税。

  而相比于传统房地产开发的重资产模式,存量房市场更看重企业的运营以及服务等方面的能力,其天生具备的轻资产属性也更符合互联网时代的发展趋势。

  2016年全国两会期间,中国人民银行副行长潘功胜曾表示,中国房地产市场总量过剩、区域分化。7.2亿平方米的库存房中,70%分布在三四线城市。据此粗略计算,约有5亿平方米的库存分布在三四线城市。

  虽然“34亿人旧闻”的命题不真,但它再次引发的舆论关注,还是提醒我们要关注城市发展中的真问题。我们都知道,过去的20多年,中国城市的发展一定程度上依赖于土地财政,它对缓解地方财力不足、公共品供给融资难,创造就业机会和提升城镇化水平等,都曾有不小的促进作用。但随着经济社会的发展,土地财政在缺少必要制度约束的情况下,手段往往成了目的,不仅不利于优化经济结构,还加大了金融风险、透支了未来收益。从2015年的统计数据来看,全国城市存量房产创历史新高,而房地产开发投资增速创历史新低,作为曾经的制度创新的土地财政亟待转型。

  房地产业要变!中国房地产存量资产与城市更新怎样进化?

  易居(中国)执行总裁丁祖昱在《存量时代的大数据解读》中提到存量时代已经来临,互联网和房地产如何更好的结合在一起,更好地利用大数据来预测未来,是当下社会最热门的一个研究议题。

  增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易,新建住房非常少。中国的开发商开发的住房,要满足大部分需求,而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场,最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。

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